জমি কেনার আগে যা যা দেখতে হবে?




জমি কেনার পূর্বে যা অবশ্যই জানা প্রয়োজন 

√ মালিকানা সঠিক আছে কি না।

√ হাল রেকর্ড অনুযায়ী খতিয়ান ও দাগ নাম্বার সঠিক আছে কি না। 

√ নকশা মোতাবেক জমির অবস্থান ও পরিমাণ  সঠিক আছে কি না। 

√  হিস্যা মোতাবেক বিক্রেতার প্রাপ্য অংশ ঠিক আছে কিনা 

√ জমিতে দখল দাতার দখল আছে কি না। 

√ দেওয়ানী আদালতে মামলা আছে কি না। 

√ রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা আছে কি না। 

√ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ আছে কি না। 

√ বায়া দলিল (রেফারেন্স দলিল)  আছে কি না। 

√ নামজারী খারিজ করা আছে কি না।  

√ সরকারি স্বর্থ জরিত আছে কি না। 

√ খাস জমি কি না। 

অর্পিত সম্পত্তি / পরিত্যাক্ত জমি কি না। 

√ কোন প্রতিষ্ঠানের নিকট দায়বদ্ধ কি না। 

√ আদিবাসী সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে জেলা প্রশাসকের বিক্রয় অনুমতিপত্র আছে কি না। 

√ নাবালকের সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বৈধ ওয়ারিশ নির্ধারণ আছে কি না। 


জমি ক্রয়ের পর ক্রেতা ও বিক্রেতার কর্তব্য 

জমি ক্রয়ের পর জমি মালিকের কতগুলি কর্তব্য আছে। এ কর্তব্য দ্রুত পালন না করলে মামালা মোকদ্দমায় জরিয়ে পড়ার আশংকা থাকে। সুতরাং জমি ক্রয়ের পর একজন জমি মালিকের কর্তব্য নিম্নরুপ - 

✔ জমি রেজিষ্ট্রী করার পর খরিদা জমি দখল, সিমানা নির্ধারণ এবং জমি ব্যবহার তথা চাষাবাদ বা বাড়ি ঘর নির্মাণ করা। 

✔ রেজিষ্টি অফিস হতে দলিল সংগ্রহ করা।

✔ মূল দলিল প্রাপ্তিতে বিলম্ব হওয়ার সম্ভাবনা থাকলে দলিলের সার্টিফাইড কপি নেওয়া ব্যবস্তা করা।

✔ মিউটেশন / ই- নামজারী করার জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর দলিলের সত্যায়িত কপি সহ নির্ধারিত ফিস দিয়ে নির্দিষ্ট আবেদন করে মিউটেশন / ই- নামজারী করার ব্যবস্তা করা। 

✔ মিউটেশন / ই- নামজারী মঞ্জুর হলে আদেশপত্রের সার্টিফাইড কপি এবং সৃজিত খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি / পর্চা গ্রহন করার ব্যবস্তা করা।

✔ মিউটেশন / নামজারী মোতাবেক জমির ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ করার ব্যবস্তা করা।

✔ জমি ক্রয়ের পর তাহা বিক্রেতার দখলে রাখা অত্যন্ত বিপদজনক ও ঝুকিপূর্ণ। কারন অসাধু মালিক কর্তিক তার দখল দেখিয়ে অন্য ক্রেতার নিকট বিক্রয়ের সুযোগ থাকে। 

✔ মিউটেশন তথা নামজারী করা না থাকলে বিক্রেতা কর্তৃক পূনরায় বিক্রির সুযোগ থাকে।

✔ নিয়মিত ভুমি উন্নয়ন কর বা ঋন পরিশোধ না করলে জমি নিলাম হয়ে যেতে পারে।


 জমি ক্রয় করার সময় কয়টি বিষয় বিবেচনা করতে হয় এবং কি কি 

 জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সতর্কতা অবলম্বনের জন্য  কয়েকটি প্রয়জনীয় পরামর্শ।

কথায় আছে, “পয়সা দিয়ে জগড়া-ফ্যাসাদ কিনতে চায় কে”? তাই ভূমি ক্রয়ের সময় সম্ভাব্য সকল যুক্তিসঙ্গত সতর্কতা অবলম্বন ও অনুসন্ধানের প্রয়জন রয়েছে। জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতাকে যে প্রধান বিষয়গুলোর প্রতি সতর্ক হতে হবে তা হলো : কেবল ভূমির মালিকই তার ভূমি যে কোন ভাবে হস্তান্তর করতে পারেন। তাই হস্তান্তরকারীর মালিকানা ও দখলীয় স্বত্ব এবং অন্যান্য গুরুত্বপূ

বিষয়গুলো বৈধ কাগজ পত্র স্বাপেক্ষে ভাল করে দেখার প্রয়োজন।


জমি বিক্রির দলিল 


১। বিক্রিত ভূমির সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে বিক্রেতার নাম আছে কিনা? 

২। যদি বিক্রিতার নাম খতিয়অনে না থাকে তবে ভূমিতে বিক্রেতার স্বত্ব বৈধকাগজ পত্র দ্বারা প্রমাণ করতে হবে।

৩। বিক্রির ভূমি

 (১) কোন মৌজায় অবস্থিত, 

(২) কোন খতিয়ান ও

 (৩)কোন দাগভূক্ত 

(৪) ইহার পরিমাণ এবং 

(৫) উক্ত খতিয়ানে ভূমিতে বিক্রেতার অংশ বা হিস্যা অনুযায়ী পরিমাণ ইত্যাদি ক্রয়ের পূর্বে কাগজ পত্র দ্বারা ভালভাবে যাচাই করে দেখতে হবে। 


 জমি কিনতে কি কি কাগজ লাগে 

১) দলিলে উল্লেখিত 

(২) দলিলদাতা বা দাতাদের নাম ও

 (৩) ভূমির বিবরণ ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত রয়েছে কিনা, যদি  তার বা তাদের নাম সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত না হয়ে থাকে তবে খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিকের কাছ হতে কিভাবে তারা পেয়েছেন তা অবশ্যই কাগজ পত্রের মাধ্যমে দেখাতে হবে।


এরূপ খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিক কর্তৃক বিক্রি হবার পর উক্ত ভূমি যতবার বিক্রি হয়েছে এবং ইহার দরুন যতটি দলিল সম্পাদিত হয়েছে ততটি দলিল (পিট দলিল বা ধারাবাহিক দলিল) পরীক্ষা করে দেখতে হবে। অন্য কোন ব্যতিক্রম না থাকলে কেবলমাত্র সংশ্লিষ্ট খতিয়ানভুক্ত মালিক বা তাঁর মৃত্যুর পর তাঁর উত্তরাধিকারীগণ ভূমি হস্তান্তর করতে পারেন। সুতরাং বিক্রি বা মালিকানা স্বত্ব অর্জনের ধারাবাহিকতা অবশ্যই দেখতে হবে।


(ক)  হাল খতিয়ান ও হাল দাগ চালু হওয়ার পূর্বেকার সম্পাদিত দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান ও দাগ নম্বর সাবেক দাগ ও খতিয়ানে নম্বরে পরিণত হয়েছে । সুতরাং দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান, দাগ যাহা সাবেক খতিয়ান ও দাগ নম্বরে পরিণত হয়েছে ইহার সাথে বর্তমান চালু (হাল) খতিয়ান, দাগ ও জমির পরিমাণের মিল আছে কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে।


 (খ)  বিক্রির পর ক্রেতার নামজারী না হওয়ায় কিংবা ক্রেতা নামজারী না করায় এই সুযেগ বিক্রেতা প্রতারণামূলক অন্যের বা ২/৩ জনের কাছে গোপনে বিক্রি করে থাকতে পারে। সুতরাং ক্রয়ের পূর্বে এই বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে এবং অনুসন্ধান করতে হবে। এরূপ ঘটনা কখনো কখনো ঘটে থাকে। 


(গ)৷ বিক্রিত ভূমি বিক্রেতার দখলে আছে কিনা তাও দেখতে হবে। বকেয়া ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন করের জন্য ভূমি নিলামে বিক্রি হয়েছে কিনা অথবা নিলামে সরকার ক্রয় করে খাস করেছেন কিনা তাও দেখতেহবে। 


(ঙ) যে সকল হিন্দু নাগরিক তাদের জমি-জমা পরিত্যাগ করে বাস্তু ত্যাগ করে

ভারতে চলে গেছেন এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করে বসবাস করেছেন তাদের অনেকের ভূমির অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি (Vested and nonResident Property) হিসাবে তালিকাভূক্ত হয়েছে এগুলো সরকারের তত্ত্বাবধানে রয়েছে। সুতরাং এরূপ হিন্দু মালিকদের ভূমি পরিত্যক্ত হওয়ার দরুন খাস বা অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি হিসাবে তালিকাভুক্ত হয়েছে কিনা তাও দেখতে হবে । 


(চ) যে সকল মালিক ১৯৭১ সনের স্বাধীনতাযুদ্ধে বিরোধীতা করেছিল এবং তাদের ভূমি ও বাড়ী ঘর ত্যাগ করে বাংলাদেশ হতে চলে গিয়েছিল তাদের ভূমি পি-ও ১৬/৭২ বলে পরিত্যক্ত (Abandoned) ভূমি হিসাবে ঘােষণা করা হয় এবং উহারা সরকারের নিয়ন্ত্রাধীন হয়।এই শ্রেণীর মালিকদের ভূমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে অনুসন্ধান করে দেখতে হবে। 


(ছ)  যে সকর ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর দীর্ঘদিন যাবৎ অনাদায় রয়েছে

অথবা মারফতদার কর্তৃক খাজনা বা কর পরিশোধ হয় তহশীল অফিসে ইহার কারণ অনুসন্ধান করলে ভূমির প্রকৃত স্বত্বাধিকারী এবং ইহার অবস্থা কি তা সহজেই জানা যাবে।


(জ) তাছাড়া ভূমির খাজনা বা উন্নয়ন কর অপরিশোধিত থাকলে নিলামে খাস হওয়ার সন্দেহের অবকাশ থাকে। সুতরাং তহশীলে খোজ নিয়ে দেখা যেতে পারে।


(ঞ)  ষ্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যান্স এ্যাক্টের ৯৭ ধারা অনুযায়ী কোন আদিবাসীর ভূমি অনুরূপ আদিবাসী ব্যতিত অন্য কেহ ক্রয় করতে চাইলে বা অন্যের নিকট হস্তান্তর করতে চাইলে দলিল রেজিষ্ট্রি করার পূর্বে রেভিনিউ অফিসারের লিখিত সম্মতি লইতে হবে যাহা দলিলে উল্লেখ করতে হবে। এই বিধান লংঘন করলে ভূমি ক্রয় বা হস্তান্তর বাতিল হয়ে যাবে।


প্রেসিডেন্ট আদেশ নং ৯৮/৭২ অনুযায়ী, ১৩-৪-৮৪ তারিখ পর্যন্ত কোন পরিবার ১০০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি এবং (অধ্যাদেশ ১০/৮৪) ভূমি সংস্কার। অধ্যাদেশ ১৯৮৪ এর ৪ ধারা অনুযায়ী যে সকল মালিক বা পরিবারের ৬০ বিঘার নিতে অথবা ৬০ বিঘা পর্যন্ত ভূমি ছিল তারা উক্ত অধ্যাদেশ জারীর তারিখ হতে (অধ্যাদেশ ১০/৮৪ জারীর তারিখ ১৪-৪-৮৪ ইং, বাংলা ১লা বৈশাখ ১৩৯১) ৬০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় বা অন্যবিধ উপায়ে অর্জন করতে পারবেন না। উক্ত আদেশ ও অধ্যদেশ লংঘন করে যদি কোন মালিক বা পরিবার উপরোক্ত সীমার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় করেন তাহলে এরূপ অতিরিক্ত ভূমি সরকারের বরাবরে বাজেয়াপ্রাপ্ত হয়ে যাবে । দলিলে খতিয়ানের মালিকদের নাম ভায়া দলিল থাকলে উহার নম্বর দাতা। গ্রহীতা ইত্যাদির বৃত্তান্ত দলিলে উল্লেখ্য থাকা একান্ত আবশ্যক। দলিলের তফসীলে জেলা, থানা, মৌজা, খতিয়ান, দাগ, ভূমির মোট পরিমাণ এবং কাত যদি থাকে এবং চৌহদ্দি শহরের ভূমি হলে রাস্তা পৌর নম্বর থাকলে উহা সহ তদস্থিত দালানকোঠা যদি থাকে তবে সঠিকভাবে উল্লেখ্য করা একান্ত প্রয়োজন। “হস্তান্তরিত অকৃষি ভূমির ব্যাখ্যা”অকৃষি ভূমি বলতে-ভূমি ও তদস্থিত বাড়ীঘর দালান-কোঠা-সহ যা ভূমির অবিচ্ছেদ্য অংশ হিসাবে হস্তান্তর করা হয়েছে, উভয়ের মূল্য এক বা একত্রে ধরা হয়েছে এবং অভিন্ন এরূপ প্রি-এমশনের অধিকার ভূমিসহ বাড়ীঘর অন্তর্ভুক্ত। [‡gvt আরাবুল্লাহ বনাম দুর্গাপ্রসাদ ত্রিবেদী-পিএলডি-১৯৬০ ঢাকা ২৪৯ এবং ভূমির সংজ্ঞা (২) ধারার (১৩) অনুচ্ছেদ]।

মৌজা তালিকা জানতে ক্লিক কhtm


জমিজমা সংক্রান্ত আইন দেখতে এই লিংকে প্রবেশ করুন 

নামজারী আবেদন করতে 

ই-সেবার জন্য ক্লিক 

এই পোস্টটি পরিচিতদের সাথে শেয়ার করুন

Next Post Previous Post